Atunci când locuim la bloc, mulți dintre noi dorim să ne adaptăm apartamentul nevoilor personale – fie că vrem să recompartimentăm spațiul, să schimbăm tâmplăria, să montăm un aparat de aer condiționat sau să ne instalăm o centrală pe gaz cu rețeaua de calorifere aferentă că tot nu mai avem sistem de termoficare în municipiu. Totuși, nu orice intervenție se poate face oricum. Există reguli clare care stabilesc ce lucrări sunt permise fără autorizație și altele care necesită aprobări, acorduri sau proiecte tehnice.
Într-un condominiu, fiecare apartament este o proprietate individuală, dar face parte dintr-un ansamblu comun – clădirea. Asta înseamnă că modificările realizate într-un apartament pot influența siguranța, structura sau confortul întregului imobil. De aceea, legislația românească impune anumite limite și proceduri pentru lucrările de amenajare, modernizare sau reabilitare.
Scopul acestui articol informativ este să ofere o imagine de ansamblu asupra intervențiilor care se pot face legal într-un apartament, ce documente sunt necesare, în ce situații este obligatorie autorizația de construire și cum se pot evita sancțiunile. Astfel, fiecare proprietar poate înțelege unde se termină libertatea de a decide singur și unde începe responsabilitatea față de vecini și față de clădirea în care locuiește.
Expresia des auzită „E proprietatea mea, fac ce vreau” este adevărată doar în măsura în care nu afectează: structura clădirii, vecinii, părțile comune, sau instalațiile aferente blocului.
Dreptul de proprietate este garantat prin Constituție, dar reglementat și limitat prin lege!
Conform Codului Civil (art. 556), „Proprietarul unui bun are dreptul de a poseda, folosi și dispune de bunul respectiv în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele legii.”
Ce lucrări se pot face fără autorizație de construire? Modificările aduse unui apartament sunt reglementate de două acte principale:
Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții;
Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții.
Conform Legii 50/1991, anumite lucrări nu necesită autorizație, cu condiția ca imobilul să nu fie monument istoric sau cu valoare arhitecturală deosebită. Exemple de astfel de lucrări:
- reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară sau exterioară, dacă se păstrează forma și dimensiunile;
- zugrăveli, tencuieli, finisaje interioare sau exterioare, dacă nu se modifică fațada;
- reparații sau înlocuiri la instalațiile interioare ori branșamentele exterioare;
- montarea centralelor de apartament, aparatelor de climatizare sau contoarelor de utilități;
- lucrări de reabilitare termică sau la acoperiș, dacă nu se schimbă structura acestuia.
*Dacă însă blocul se află într-o zonă protejată sau cu clădiri de patrimoniu, lucrările se pot face doar după notificarea primăriei și cu acordul scris al autorității pentru protejarea patrimoniului.
Pereții interiori – structurali sau nu?
O situație des întâlnită este cea a modificărilor de compartimentare interioară. Aici trebuie făcută diferența între:
- pereți structurali, parte din rezistența clădirii (nu pot fi modificați fără expertiză și autorizație), și
- pereți nestructurali, din materiale ușoare, demontabili, care separă camerele.
Orice schimbare care ar putea afecta stabilitatea, siguranța la incendiu, izolarea fonică sau termică trebuie analizată atent.
Cele șapte cerințe fundamentale ale unei construcții
Fiecare clădire, încă din faza de proiect, trebuie să respecte șapte cerințe esențiale prevăzute de Legea 10/1995:
- Rezistență mecanică și stabilitate
- Securitate la incendiu
- Igienă, sănătate și protecția mediului
- Siguranță și accesibilitate în exploatare
- Protecție împotriva zgomotului
- Eficiență energetică și izolare termică
- Utilizarea sustenabilă a resurselor naturale
Informează-te înainte de a interveni!
O clădire este un sistem unitar, iar fiecare element contribuie la siguranța întregului imobil. De aceea, înainte de orice modificare, este recomandat să consulți:
- un arhitect, inginer constructor sau expert tehnic;
- direcția de specialitate din cadrul primăriei.
Lucrările minore pot fi făcute fără autorizație, însă doar după o informare corectă. Dacă modificările sunt complexe, este nevoie de expertiză tehnică și documentație pentru autorizație. În plus, acordul asociației de proprietari este obligatoriu, conform Legii 196/2019 privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.
Va urma!
